O valor do tempo: como transformar conveniência em valor nos strip malls

Pagar um pouco mais para evitar um deslocamento longo. Resolver várias necessidades perto de casa. Encontrar estacionamento rapidamente. Comprar o que precisa sem atravessar longos corredores, enfrentar grandes percursos ou transformar uma tarefa de 15 minutos em um programa de duas horas. Todas essas são demandas reais de muitos consumidores, que proporcionam uma enorme oportunidade para os strip malls.

Mas, para aproveitá-la, é importante começar esclarecendo uma confusão ainda frequente no mercado: strip mall não é shopping. É comércio de proximidade organizado.

Do ponto de vista técnico, um strip mall é um centro comercial aberto, geralmente organizado em linha ou na forma de “L” ou “U”, com lojas voltadas para áreas externas de circulação e estacionamento, sem corredores internos fechados como os de um shopping tradicional.

A diferença, porém, vai além da arquitetura.

Um shopping center tradicional pode funcionar como destino. O consumidor se desloca até ele para passar algumas horas, encontrar pessoas, passear, ir ao cinema, fazer compras.

O strip mall opera com outra lógica. Seu principal território é a rotina. Ele precisa estar no caminho das pessoas e ajudá-las a resolver necessidades cotidianas de maneira simples, rápida e eficiente. 

A essência desse modelo pode ser resumida em três pilares:

É da combinação desses três elementos que nasce a lógica de criação de valor do negócio.

E a localização? Não seria importante?

A resposta é sim. No mercado imobiliário comercial, costumamos repetir que localização é fundamental. Em strip malls, isso também é verdade, mas é necessário considerar alguns aspectos particulares.

No caso dos centros comerciais de conveniência, uma boa localização não significa apenas estar em uma região valorizada. É preciso combinar proximidade, visibilidade, acesso e rotina. Um empreendimento pode estar em uma excelente avenida e ainda assim apresentar dificuldades se o consumidor tiver problemas para visualizar as lojas, entrar, estacionar ou sair.

Lembre-se disso: strip mall é, por definição, um negócio de baixo atrito. Os clientes precisam conseguir resolver as coisas rapidamente.

Por isso, a avaliação de uma localização precisa considerar muito mais do que renda ou densidade populacional. Fluxo de veículos e pedestres, visibilidade, mão de direção, facilidade de acesso, estacionamento, segurança percebida e proximidade de condomínios, escolas, escritórios, hospitais e academias ajudam a determinar o potencial real de um projeto.

Em outras palavras, o melhor terreno é aquele capaz de interceptar uma rotina.

Boa localização sem demanda não funciona

O segundo passo, depois de identificar uma boa localização, é compreender profundamente quem mora, trabalha, circula e consome naquela área de influência.

População, número de domicílios, renda, perfil etário, consumo potencial por categoria, hábitos de deslocamento, concorrentes e carências comerciais da região precisam orientar as decisões.

A pergunta fundamental é simples: existe demanda suficiente, qualificada e recorrente para sustentar o projeto

Atenção! A palavra ‘recorrente’ é especialmente importante.

Não basta haver consumidores potenciais na região. É necessário identificar necessidades que façam essas pessoas retornar frequentemente. E isso nos leva ao próximo componente.

A importância da rotina no planejamento do mix de lojas

Em um strip mall, a lógica não é ter lojas que ofereçamtudo para todo mundo e sim ter os produtos e serviços certos, para as pessoas certas, nos momentos certos.

Por isso, o mix de um empreendimento localizado próximo a grandes condomínios residenciais pode ser muito diferente daquele situado em uma região de escritórios.

Farmácia, academia, alimentação cotidiana, pet shop, serviços de beleza, supermercado, lavanderia, clínica, cafeteria e outros negócios de alta recorrência podem fazer muito sentido, dependendo da demanda identificada naquela região.

O ponto central para definição do tenant mix ideal é a função que aquelas lojas exercem na rotina do público a quem queremos servir. Um bom mix combina categorias de alta frequência, serviços recorrentes, alimentação cotidiana, operações de conveniência, complementaridade entre lojas e marcas capazes de gerar confiança. Também deve conseguir provocar visitas em diferentes momentos do dia.

Isso significa que o trabalho de comercialização das lojas deveria começar pela pergunta: quais necessidades recorrentes da nossa área de influência ainda não estão sendo bem atendidas?

Boa gestão é essencial para entregar o valor prometido

O empreendimento pode ter uma excelente localização, conhecer bem sua demanda e montar um ótimo mix. Mesmo assim, corre o risco de desperdiçar parte desse valor na operação.

Acesso confuso, poucas vagas, estacionamento mal dimensionado, sinalização deficiente, iluminação ruim, circulação desconfortável ou problemas de manutenção geram percepções negativas e atrito, que é exatamente o contrário daquilo que o strip mall deveria entregar.

A operação precisa tornar o empreendimento fácil, agradável e eficiente de usar. Isso envolve acesso, estacionamento, circulação de pedestres, limpeza, segurança, iluminação e visibilidade das fachadas.

Também existe uma dimensão menos visível para o consumidor, mas decisiva para a saúde do ativo: disciplina operacional. Isso passa por áreas técnicas funcionais, área para carga e descarga, gestão de resíduos, manutenção preventiva, boa escolha dos fornecedores. 

Tudo isso aliando eficiência a baixos custos, para não elevar demais a cobrança do condomínio. Afinal, o boleto do lojista é um só. Custos comuns altos prejudicam a capacidade do inquilino de pagar melhores aluguéis.

A medida do sucesso é a valorização imobiliária do ativo

Um strip mall cria valor quando consegue transformar localização em relevância, relevância em frequência, frequência em renda recorrente e renda recorrente em valorização do ativo imobiliário.

Essa sequência ajuda a entender por que olhar somente para a arrecadação de aluguel por metro quadrado pode produzir uma visão limitada do negócio. A rentabilidade está no topo da pirâmide, mas nasce na base.

Primeiro, o empreendimento necessita estar inserido corretamente no contexto urbano. Depois, precisa existir demanda suficiente. Em seguida, deve contar com um mix capaz de capturar essa demanda e fazer parte da rotina das pessoas. Por sua vez, a operação deve reduzir atritos, entregar a conveniência prometida e cuidar bem da experiência de clientes e lojistas.

Somente então aparece de maneira sustentável a quinta camada: o valor financeiro e imobiliário.

O objetivo final do negócio é gerar renda sustentável, previsível e crescente, ao mesmo tempo em que o patrimônio se valoriza. Para isso, entram em cena indicadores como receita de aluguel, receitas acessórias, baixas taxas de vacância e inadimplência, qualidade dos operadores, potencial de expansão, liquidez e valorização do terreno.

Visto dessa maneira, desenvolvimento, comercialização, operação e gestão patrimonial deixam de ser assuntos separados. São partes de uma mesma cadeia de criação de valor.

O verdadeiro produto dos strip malls é tempo bem utilizado

O consumidor acredita que está comprando um café, indo à academia, levando o cachorro ao veterinário, buscando uma refeição ou resolvendo algum serviço nos strip malls. Mas existe outro produto sendo entregue em todas essas ocasiões: tempo bem utilizado.

Quanto melhor um empreendimento entender essa lógica, maiores serão suas chances de se tornar parte indispensável da rotina de sua vizinhança. E quando um strip mall entra verdadeiramente na rotina das pessoas, cria-se um círculo virtuoso.

Proximidade gera conveniência. Conveniência gera frequência. Frequência fortalece as operações. Operações saudáveis sustentam ocupação e aluguel. E renda recorrente aumenta o valor do ativo.

Para desenvolver um strip mall de sucesso não basta construir algumas lojas em torno de um estacionamento. É preciso desenhar uma máquina de conveniência capaz de transformar tempo economizado pelo consumidor em valor para lojistas, investidores e proprietários do ativo.